Sabe aquele bairro que hoje a maioria das pessoas evita porque “é longe demais” ou porque o asfalto ainda termina duas quadras antes do terreno? Pois é, ali geralmente reside a diferença entre quem apenas compra um imóvel e quem constrói patrimônio de verdade. Como corretor e investidor há anos, cansei de ver gente se arrependendo por não ter tido a visão de enxergar além do mato alto e da falta de iluminação pública. A valorização imobiliária não é uma ciência oculta, mas exige que você treine o olhar para o que eu chamo de “efeito mancha de óleo”.

As cidades não crescem de forma aleatória; elas se expandem seguindo gargalos de infraestrutura e decisões políticas. Se você quer encontrar o próximo boom antes de todo mundo, o segredo é parar de olhar para as vitrines prontas e começar a olhar para os mapas da prefeitura. O segredo está no Plano Diretor Muita gente ignora, mas o Plano Diretor de uma cidade é o mapa do tesouro. É lá que está escrito onde será permitido construir prédios mais altos, onde haverá incentivo para o comércio e quais vias serão duplicadas. Quando o poder público decide que uma avenida secundária vai se tornar um eixo de transporte, o valor do metro quadrado naquela região já começa a subir, mesmo antes da primeira máquina de terraplanagem aparecer.
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Certa vez, acompanhei um cliente que estava decidido a comprar um apartamento compacto em uma área já saturada e caríssima. Convenci ele a olhar um terreno em um bairro vizinho, que na época era visto como “periferia esquecida”. O que eu sabia (e ele não) era que uma grande rede de supermercados já tinha comprado um lote estratégico ali perto e que o projeto de uma nova alça de acesso à rodovia tinha acabado de ser aprovado. Três anos depois, o asfalto chegou, o mercado inaugurou e o terreno dele valia o triplo. Ele não comprou terra; ele comprou a conveniência que as outras pessoas só perceberiam anos depois.